Definição
A usucapião, que pode ser entendida como a aquisição da propriedade pela posse qualificada prolongada no tempo, é uma das formas de regularizar a sua posse junto ao Cartório. Apesar de ser chamada comumente apenas como “usucapião”, deve-se ressaltar que há diversos tipos de usucapião previstas na legislação brasileira, razão pela qual é importante a procura de um advogado especialista para dizer qual tipo se aplica ao seu caso.
Modalidades
As diversas modalidades de usucapião estão previstas por todo o código civil brasileiro, na Constituição Federal e em algumas legislações especiais, de modo que há cerca de 8 modalidades de usucapião. Em comum, todas elas preveem que a posse deve ser qualificada (mansa, pacífica, animus domini), a coisa deve ser idônea e deve haver a fluência do lapso temporal previsto em lei. Entretanto, embora haja esse número alto de modalidades, apenas 5 modalidades são mais comumente utilizadas, sendo que cada uma delas possui requisitos específicos, que são:
Usucapião Extraordinária: Esse tipo de modalidade é a mais comumente utilizada no dia a dia. Para que se configure a usucapião extraordinária, o possuidor deve a posse mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição durante o prazo de 15 anos. Nela, não há limite de tamanho nos imóveis para que sejam objeto da usucapião extraordinária, nem o requisito do justo título ou boa-fé, motivo pelo qual é a mais conhecida e usada.
Usucapião Extraordinária com prazo reduzido: A usucapião com prazo reduzido acontece quando o possuidor exerce a posse de maneira mansa pacífica, ininterrupta e sem oposição durante o prazo de 10 anos, todavia, o mesmo deve também ter realizado obras/serviços de caráter produtivo ou ter estabelecido a sua moradia habitual no imóvel durante esse período. Também não há limites de tamanho nas propriedades urbanas ou rurais a serem atingidas por essa modalidade.
Usucapião Ordinária: Além dos requisitos comuns previstos nas demais modalidades, na usucapião ordinária, o possuidor deve exercer a posse com boa-fé e justo título durante o prazo de 10 anos. Não há limitação de área nessa modalidade, portanto, ela pode abranger imóveis urbanos ou rurais de quaisquer tamanhos.
Usucapião Urbana: Na usucapião urbana, o possuidor deve exercer a posse mansa, pacífica e ininterrupta, assim como as outras modalidades, porém, para que se configure essa modalidade, o legislador brasileiro estabeleceu que o prazo da posse deve ser de, no mínimo, 05 anos, além de que o imóvel ocupado deve ser de até 250 m², bem como o possuidor deve estabelecer nele a sua moradia.
É importante observar que essa modalidade de usucapião só pode ser utilizada uma única vez, ou seja, uma vez reconhecida o possuidor não terá direito a requerer outra usucapião urbana.
Usucapião Rural: A usucapião rural é a modalidade no qual o possuidor deve exercer a posse mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição durante o prazo de 05 anos. Além disso, a área ocupada não pode ser superior a 50 hectares e o possuidor dever tornar a terra produtiva com o seu trabalho e o de sua família. Por fim, o possuidor deve estabelecer na terra a sua residência e não deve possuir outro imóvel urbano ou rural.
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O Processo de Usucapião
Atualmente, o processo de usucapião pode ser realizado pela via judicial ou administrativa, sendo que nesse último caso ele é realizado no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está localizado. De modo geral, o processo só poderá ser realizado na via administrativa quando todas as partes envolvidas forem concordes acerca do pedido de usucapião. Caso haja algum tipo de conflito, o processo deverá ser realizado pela via judicial.
Outras diferenças também marcam as duas modalidades, sendo que cada uma possui os seus prós e contras, razão pela qual é imprescindível a consulta a um advogado especialista no assunto para saber a via mais adequada para você.
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Prazo para Conclusão do Processo de Usucapião
O prazo para conclusão do processo de usucapião depende de cada caso concreto e da via processual escolhida. Em alguns casos, quando há o assessoramento jurídico por um especialista, é possível obter o resultado do processo em 120 dias.
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Documentos Necessários
Alguns documentos são obrigatórios para dar entrada no processo de usucapião, desse modo, a consulta a um especialista é ideal para determinar quais documentos serão necessários no seu caso para o procedimento de usucapião. Apesar de cada caso necessitar de alguns documentos específicos, há alguns documentos em comum em todas as modalidades:
- Comprovantes de posse (como contas de luz, água, etc.)
- Documentos pessoais
- Planta e memorial descritivo do imóvel
- Certidões negativas de ônus reais e ações reipersecutórias
Por que procurar um especialista?
O assessoramento jurídico por um especialista é essencial para economia de tempo, dinheiro e para evitar maiores dores de cabeça durante o processo de usucapião. Durante o período que trabalhei em um cartório de registro de imóveis, percebi que muitos procedimentos de usucapião demoravam por pura falta de conhecimento dos advogados das partes, além disso, seus clientes tinham que pagar mais caro pelos fatos dos advogados não saberem escolherem os melhores caminhos.
